На протяжении последних лет ипотечное кредитование в Приволжском федеральном округе (ПФО) переживает значительные изменения. Как показала статистика, объем ипотечного рынка ощутимо сократился. Если в марте 2021 года банки выдали в ПФО 40,8 тысячи жилищных кредитов, то к марту 2026 года это число упало до 16,3 тысячи. Это означает, что рынок сократился почти на 60% по сравнению с пиковыми значениями.
Самое резкое падение наблюдалось в 2024–2025 годах, когда количество выданных ипотек упало до 11,7 тысячи кредитов в месяц. В 2026 году ситуация начала постепенно улучшаться, однако до показателей начала десятилетия рынку все еще далеко.
Основной причиной спада стали высокие процентные ставки. В 2023–2024 годах обычная ипотека подорожала до 19–21% годовых, что сделало её недоступной для большинства покупателей. Дополнительно на ипотечный рынок оказало негативное влияние сворачивание льготных программ в 2024 году, которые ранее обеспечивали значительную долю выдач.
Несмотря на общие тенденции падения, основная активность в ипотечном кредитовании по-прежнему сосредоточена в крупных регионах ПФО, таких как Татарстан, Башкортостан, Самарская и Нижегородская области. Эти регионы формируют основную часть спроса на жилье в округе. Следуют за ними Пермский край, Оренбургская область и Удмуртия. Наименьшие показатели по выдаче ипотек фиксируются в таких регионах, как Чувашия, Мордовия, Марий Эл, а также Кировская и Пензенская области.
По количеству выданных кредитов Татарстан уступает лишь Башкортостану. В марте 2026 года в республике было оформлено 2,4 тысячи ипотечных кредитов, в то время как в Башкортостане – 2,7 тысячи. ИА Татар-информ сообщает, что спрос на жилье в Татарстане значительно превышает таковой в других регионах, таких как Чувашия и Марий Эл, где отсутствуют точки притяжения, как, например, в Казани. Столица республики продолжает оставаться популярным городом, входящим в топ-4 по посещаемости среди туристов, что также является причиной высоких цен на жилье. Таким образом, стоимость недвижимости в Татарстане сопоставима, хотя и не с московским, но с петербургским уровнем.
Падение ипотечного рынка в ПФО отразилось не только на количестве выданных кредитов, но и на общем объеме рынка. В марте 2023 года банки выдали ипотечные кредиты на сумму 105,7 миллиарда рублей, но к 2025 году этот показатель снизился почти на 57% – до 45,4 миллиарда рублей. В 2026 году ипотечный рынок начал понемногу восстанавливаться, объем выдач вырос до 59,8 миллиарда рублей за месяц. Однако до прежних объемов ему пока далеко.
Сейчас наблюдается тенденция смещения рынка в более дорогой сегмент жилья. Несмотря на сокращение числа сделок, средняя сумма кредита продолжает расти, особенно в крупнейших регионах округа. Например, в Татарстане объем ипотечного рынка в 2026 году составил 10,4 миллиарда рублей, тогда как в Башкортостане – 9,2 миллиарда. Это говорит о более высокой стоимости жилья и большей доле дорогих квартир в Татарстане.
В ипотечном «рыночном» сегменте, то есть в обычной ипотеке без применения льготных программ, наблюдается режим выжидания. При ключевой ставке в 14,5%, установленной 27 апреля 2026 года, банки не спешат снижать процентные ставки по своим ипотечным продуктам. Член Гильдии риэлторов РТ Оксана Гусакова отметила, что фактически банки предлагают программы со средней ставкой 19,5–21,5%. Такие проценты остаются высокими, создавая колоссальную нагрузку на заемщиков, и ежемесячные платежи по-прежнему недоступны для большинства, не соответствуя средней заработной плате. Большинство покупателей ожидают более приемлемых условий.
На протяжении последних лет срок ипотечных кредитов в ПФО стал значительно длиннее. Если в 2019 году жилищные кредиты брали в среднем на 17,6 года, то к 2026 году срок вырос до 24,1 года. Это говорит о том, что средняя ипотека в округе увеличилась почти на 6,5 года. Сроки ипотеки выросли во всех регионах ПФО, однако показатели остаются примерно на одном уровне. В Татарстане средний срок кредита увеличился с 17,2 до 24,4 года, а в Башкортостане – с 17,2 до 24,7 года. Это один из самых высоких показателей в округе.
В большинстве регионов ПФО средний срок ипотеки в 2026 году находится в пределах 23,5–24,5 года. Такая ситуация характерна как для крупных рынков – Самарской, Пермской и Нижегородской областей, так и для небольших регионов округа. Исключение составляет Нижегородская область, где средний срок ипотеки составляет около 22,7 года – это ниже среднего уровня по ПФО.
В целом по округу прослеживается единый тренд: ипотеку стали брать на более длительный срок, а различия между регионами остаются небольшими. За последние годы средний размер ипотечного кредита в ПФО значительно возрос. К 2026 году он достиг примерно 3,7 миллиона рублей, что выше показателей начала десятилетия.
В Татарстане рост оказался еще более заметным: средний размер ипотеки увеличился более чем вдвое и достиг 4,3 миллиона рублей. Для сравнения, в Башкортостане этот показатель составляет около 3,4 миллиона рублей, а в Самарской и Нижегородской областях, а также Пермском крае – от 3,4 до 3,9 миллиона рублей.
Рост среднего размера ипотеки также отразился на общей задолженности. Ипотечный портфель ПФО достиг 3,8 триллиона рублей, причем большая часть этого объема сосредоточена в крупнейших регионах округа – Татарстане, Башкортостане, Самарской и Нижегородской областях. В Татарстане объем ипотечного портфеля составил 736,8 миллиарда рублей, тогда как в Башкортостане – 659,7 миллиарда рублей. При схожем количестве сделок такая разница объясняется более высокой стоимостью жилья и, соответственно, более крупным средним размером ипотеки в республике.
С увеличением среднего размера ипотеки продолжают расти и цены на жилье. Согласно данным «Яндекс Недвижимости» за апрель, средняя стоимость квадратного метра в новостройках округа достигла 142 тысячи рублей – это на 4,7% больше, чем год назад. На вторичном рынке «квадрат» подорожал на 8,6%, до 105 тысяч рублей.
Самым дорогим рынком жилья в ПФО остается Татарстан. В новостройках квадратный метр стоит около 240 тысяч рублей, на вторичном рынке – 166 тысяч рублей. За год цены выросли почти на 10% и 7,5% соответственно.
Коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров сообщил, что по итогам апреля Татарстан занял первое место в ПФО по объему предложения квартир в новостройках, составив 22,2% всего предложения в округе. Спрос на жилье в Татарстане формируется не только местными жителями, но и покупателями из других регионов ПФО, а также из Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга. На «внешний» спрос, по данным на 2025 год, приходилось 33% запросов покупателей.
На вторичном рынке ПФО Татарстан также стабильно входит в пятерку лидеров. В апреле его доля во всем объеме предложений по округу составила 9,9%. Второй ценовой уровень в округе формируют Нижегородская область – 199 тысяч рублей за «квадрат» в новостройках и 141 тысяча рублей на вторичном рынке, Пермский край – 170 и 91 тысяча рублей соответственно, Башкортостан – 162 и 92 тысячи, Самарская область – 136 и 117 тысяч.
Несмотря на падение числа ипотек и высокие процентные ставки, рынок жилья в ПФО полностью не остановился. Сделок стало меньше, а покупатели начали дольше принимать решения и внимательнее оценивать свои финансовые возможности. Из-за дорогой ипотеки часть спроса сместилась в более доступное жилье или в покупки без кредита. Для многих покупателей теперь важнее не только сама квартира, но и комфортность ежемесячного платежа.
Банки стали строже подходить к заемщикам, уделяя больше внимания подтвержденным доходам. В результате часть заявок на ипотеку перестала получать одобрение, и взять кредит стало сложнее, даже при наличии спроса на жилье. Застройщики адаптируются к изменениям, предлагая более гибкие условия продаж. На рынке все чаще появляются рассрочки и комбинированные схемы оплаты, что позволяет поддерживать спрос без зависимости от ипотечного сегмента.
По наблюдениям Руслана Садреева, за весенний период произошел небольшой рост интереса к вторичному жилью. Объекты, поступившие в продажу зимой и в начале весны, уже были реализованы. Речь идет именно о недорогих квартирах – в пределах 10 миллионов рублей. По первичному жилью замечено отсутствие значительного увеличения сделок, однако и снижения также не наблюдается.
